Pedro Sánchez impulsa el fondo España Crece y desata la inquietud de la banca

El Gobierno de Pedro Sánchez prepara la puesta en marcha del fondo soberano España Crece con un objetivo ambicioso: impulsar la vivienda asequible en un mercado tensionado por la falta de oferta. El instrumento estará gestionado por el Instituto de Crédito Oficial (ICO), entidad pública empresarial adscrita al Ministerio de Economía, y movilizará miles de millones en recursos europeos.

Sobre el papel, el plan combina subvenciones y préstamos para activar promociones residenciales y ampliar el parque de alquiler. Sin embargo, en el sector financiero crece la cautela ante un elemento clave que puede alterar el equilibrio del negocio inmobiliario y condicionar la respuesta de promotores e inversores.

Un fondo soberano con 23.000 millones en juego

El Ejecutivo prevé que España Crece movilice hasta 23.000 millones de euros para diferentes inversiones estratégicas, con un foco destacado en vivienda. De esa cifra, 2.800 millones procederán de transferencias no reembolsables de los fondos Next Generation, mientras que 10.500 millones se articularán en forma de préstamos.

La arquitectura financiera contempla que parte de los recursos públicos entren como capital en las promociones, reduciendo la necesidad de aportaciones privadas o ampliando el número de proyectos viables. El planteamiento oficial defiende que esta fórmula permitirá abaratar costes y trasladar ese ahorro al precio final de venta o alquiler.

El objetivo declarado es alcanzar la construcción de 15.000 viviendas asequibles al año cuando el fondo esté plenamente operativo. Una cifra relevante, pero todavía lejana de las necesidades estructurales del mercado español.

El papel del ICO en la gestión

El ICO será el encargado de diseñar la estrategia de inversión y canalizar los recursos hacia promotores y proyectos concretos. La institución ya gestiona líneas específicas como ICO MRR Vivienda, dirigidas a financiar promociones residenciales vinculadas al Plan de Recuperación.

Desde el organismo subrayan que las partidas a fondo perdido son esenciales para mejorar la rentabilidad de las promociones y compensar los mayores costes financieros y de construcción. El esquema combina préstamos a medio y largo plazo con posibles participaciones temporales en el capital.

Bruselas exigirá control anual

El fondo soberano no operará al margen del escrutinio europeo. La Comisión Europea fiscalizará su funcionamiento y obligará al ICO a remitir cada año su estrategia de inversión, en línea con los compromisos adquiridos en el marco de los fondos Next Generation.

Este control busca asegurar que las inversiones se ajustan a los objetivos pactados y que no distorsionan la competencia en el mercado interior.

La banca detecta el riesgo en el margen del promotor

En las principales entidades financieras, con elevada exposición al crédito promotor e hipotecario, el diagnóstico es claro: existe apetito inversor y capacidad de financiación privada suficiente para impulsar más vivienda sin necesidad de una intervención tan intensa del Estado.

El punto crítico no es la llegada de capital público en sí, sino la condición asociada a ese dinero. Si la participación del fondo exige reducir al mínimo los precios finales para garantizar la asequibilidad, el margen empresarial de las promociones se estrechará de forma significativa.

En un contexto de demanda elevada y precios tensionados en muchas capitales, los promotores encuentran actualmente rentabilidades superiores a las que previsiblemente ofrecerían los proyectos sujetos a las condiciones del fondo soberano. Esa diferencia puede desincentivar su participación.

Un negocio con demanda disparada

España arrastra un déficit acumulado de vivienda desde 2021. Las estimaciones del sector sitúan la necesidad entre 700.000 y un millón de nuevas viviendas para equilibrar oferta y demanda. La creación de nuevos hogares y la incorporación de inmigrantes al mercado laboral elevan la necesidad anual por encima de 240.000 unidades.

Sin embargo, la producción efectiva se mueve entre 90.000 y 140.000 viviendas al año. La brecha se amplía ejercicio tras ejercicio.

En este escenario, los promotores operan en un mercado con elevada absorción de oferta. La imposición de límites de precio vinculados a la financiación pública puede reducir el atractivo económico frente a promociones libres.

Burocracia y condiciones financieras

Las entidades adheridas a las líneas ICO para vivienda vienen señalando desde hace meses la complejidad administrativa como un obstáculo relevante. La tramitación exige cumplir una larga lista de requisitos técnicos, medioambientales y financieros.

El ejemplo más evidente es el programa de avales para jóvenes menores de 35 años, que cubre entre el 20% y el 30% del préstamo hipotecario. En 2025 apenas se formalizaron operaciones por 255 millones de euros, muy por debajo de los 2.500 millones disponibles.

Para que España Crece alcance sus objetivos, el sector financiero considera imprescindible simplificar procedimientos y acortar plazos. De lo contrario, el volumen teórico de recursos podría no traducirse en viviendas efectivas.

El cuello de botella del suelo

Más allá de la financiación, la banca y los promotores coinciden en un diagnóstico estructural: la falta de suelo finalista es el principal freno a la construcción.

La liberación de suelo residencial depende en gran medida de los ayuntamientos y de la normativa urbanística autonómica. La reforma de la ley del suelo impulsada por el Gobierno continúa bloqueada en el Congreso y fue retirada como hito comprometido ante Bruselas en la última adenda del Plan de Recuperación.

En su lugar, el Ejecutivo activó la sociedad pública Casa 47, con la previsión de promover 40.000 alquileres asequibles sobre activos procedentes de Sareb y construir 55.000 nuevas viviendas. No obstante, la materialización de estas cifras dependerá de la disponibilidad real de suelo y de la agilidad administrativa.

Impacto real frente a las cifras oficiales

Si el fondo soberano logra impulsar 15.000 viviendas asequibles al año, el impacto será positivo pero limitado frente al déficit acumulado. La distancia entre la oferta necesaria y la producción efectiva seguirá siendo amplia.

En este contexto, las entidades financieras mantienen la vigilancia sobre la evolución de España Crece. Reclaman que la intervención pública se concentre en segmentos donde la iniciativa privada no alcanza y que no desplace proyectos viables en el mercado libre.

El desarrollo definitivo del fondo soberano España Crece marcará el equilibrio entre apoyo público y rentabilidad privada. La clave, según la banca, no estará solo en el volumen de millones comprometidos, sino en cómo afecte al margen de los promotores y en si logra desbloquear suelo y reducir la burocracia que hoy frena la construcción de vivienda en España.