La banca se sobreprotege más allá de la ley para evitar otro 2008

La presión social derivada de la crisis de acceso a la vivienda está disparando las alarmas en el Gobierno y varias autonomías, que ahora ofrecen nuevas medidas para facilitar el acceso a la compra y acelerar la promoción de vivienda nueva. Sin embargo, los bancos han tomado un papel de contrapeso para no repetir los excesos crediticios de la burbuja inmobiliaria.

El sector mantiene una posición de notable prudencia en la concesión de crédito hipotecario, fruto de una transformación profunda de su política interna desde la crisis de 2008. Las entidades aprendieron de aquel colapso que el exceso de apalancamiento y la evaluación laxa del riesgo podían poner en jaque no solo a los bancos, sino a toda la economía.

Hipotecas con ratios préstamo-valor más bajos, plazos más cortos y una evaluación más rigurosa de la solvencia de los clientes son algunos de los protocolos implementados. Además, ha crecido el peso de las hipotecas a tipo fijo, lo que reduce la exposición al riesgo de tipos de interés.

El Banco de España destacó en su informe sobre el mercado de la vivienda en 2024 que el préstamo medio concedido en España se sitúa en torno al 65-75 % del valor de tasación, lejos de los niveles por encima del 100 % que había antes del 2008. Los plazos de amortización son ahora más contenidos (en torno a 25 años) frente a los más de 30 durante la burbuja.

La proporción de hipotecas de tipo fijo se sitúa ahora por encima del 60 %, lo que reduce la exposición ante las subidas de tipos. Además, los bancos evalúan con más detalle la capacidad real de pago del cliente, considerando sus ingresos, estabilidad laboral y carga total de deuda.

Los bancos son conscientes de que su reputación, su rentabilidad y su solvencia dependen de evitar una nueva burbuja

Las entidades han apostado por conservar sus criterios más estrictos independientemente del marco regulatorio. Son conscientes de que su reputación, su rentabilidad y su solvencia dependen de evitar una nueva burbuja. La normativa interna, producto de la ponderación tras la última crisis, actúa hoy como un freno interno frente a rebajas en los límites legales.

En junio de 2025, el Gobierno modificó la normativa estatal sobre tasaciones para usos financieros. Entre las principales alteraciones, la reforma permite valorar inmuebles con licencias simplificadas, agiliza los plazos para emitir tasaciones y reconoce nuevas formas de autorización urbanística

En paralelo, el Instituto de Crédito Oficial puso en marcha una línea de avales públicos para jóvenes y familias que no requiere ahorro previo. En su último informe del 31 de mayo notifican que este programa ha avalado 4.662 operaciones de financiación por un valor de 580 millones de euros.

El Gobierno Vasco también aprobó un decreto el pasado julio que crea un sistema autonómico de avales con condiciones similares, destinado a menores de 40 años.

Este tipo de política de vivienda choca con las recomendaciones de entidades como el Banco de España, que aconsejan prudencia en la tasación para mantener la estabilidad financiera. La sobrevaloración en el mercado de la vivienda podría causar desequilibrios como los que hubo la época de la burbuja inmobiliaria.

El riesgo se ha contenido históricamente con la llamada normativa macroprudencial, un conjunto de reglas y herramientas implementadas por las autoridades financieras del Eurosistema para mantener el equilibrio y prevenir riesgos que puedan afectar al conjunto de la economía, especialmente en el contexto posterior a la crisis de 2008. Este marco regula aspectos como la concesión de crédito, la relación entre deuda y valor de los activos o la exposición del sistema financiero a determinados sectores, entre ellos el inmobiliario.

Durante los últimos 15 años esta normativa ha funcionado como colchón que amortigua el descontrol del crédito a pesar del auge de la demanda y de los precios. Con los nuevos programas de avales públicos y una normativa de tasaciones más flexible, este equilibrio se está poniendo a prueba.