El mercado hipotecario español se reactiva con fuerza tras la bajada de tipos del BCE, pero los bancos rechazan más solicitudes que nunca

El mercado hipotecario español vive un momento de reactivación tras la decisión del Banco Central Europeo (BCE) de recortar los tipos de interés hasta situar el precio del dinero en el 2%, el nivel más bajo desde 2021. Esta medida ha impulsado la firma de hipotecas durante 14 meses consecutivos, según el Instituto Nacional de Estadística (INE), marcando una tendencia alcista que refleja el renovado interés de los ciudadanos por adquirir vivienda tras meses de incertidumbre económica.

Sin embargo, la recuperación no ha sido homogénea. España se ha convertido en el país de la zona euro donde más hipotecas son rechazadas, de acuerdo con la última encuesta de préstamos bancarios del BCE. Uno de cada cinco bancos españoles reconoce haber aumentado las denegaciones de crédito hipotecario durante el último trimestre, una cifra que supera ampliamente a la registrada en Alemania, Italia o Francia.

Más demanda, pero con perfiles más débiles

“La banca no es más restrictiva, simplemente recibe muchas más solicitudes de perfiles que no cumplen los requisitos mínimos”, explica Ricardo Gulias, consejero delegado de RN Tu Solución Hipotecaria.
La caída del euríbor, que se mantiene en torno al 2,18%, y los tipos medios de hipotecas en el 2,66%, los más bajos de la eurozona tras Malta, han desatado una oleada de solicitudes. Este fenómeno ha creado una “guerra hipotecaria” entre entidades, según los expertos, pero también ha expuesto la vulnerabilidad de muchos compradores que intentan financiar por encima de sus posibilidades.

De inquilino a propietario: el efecto del alquiler disparado

El aumento del precio del alquiler ha sido otro factor decisivo en la avalancha de solicitudes. En octubre, el portal idealista reportó una subida interanual del 10,9% en el precio de los arrendamientos, situando el metro cuadrado en 14,5 euros, el máximo histórico.
“Las políticas de vivienda han reducido la oferta en alquiler, empujando a muchas familias a intentar comprar, incluso sin el ahorro necesario o con empleos inestables”, advierte Gulias. Este cambio de comportamiento está transformando el mercado, con miles de inquilinos convertidos en compradores forzados por el coste del alquiler.

Comprar por encima de las posibilidades

La combinación de vivienda encarecida, salarios estancados y ahorro limitado ha generado un escenario preocupante.
“Hay mucha gente intentando comprar por encima de sus posibilidades. Lo que antes entraba dentro del ratio de endeudamiento, ahora ya no entra”, apunta Gulias.
El Índice de Precios de Vivienda (IPV) del INE muestra un incremento del 12,7% en el segundo trimestre de 2025, la mayor subida interanual desde 2007, cuando el alza alcanzó el 13,1%.

El precio medio de una vivienda libre en España se sitúa ya en torno a 2.100 euros por metro cuadrado, y las operaciones hipotecarias superan los 170.000 euros de media, con un plazo habitual de 25 años.

Un mercado en expansión, pero con límites

Pese a la elevada tasa de denegaciones, el sector hipotecario sigue siendo uno de los motores de la economía española. El capital prestado para financiar viviendas aumentó un 24% interanual, impulsando la inversión inmobiliaria y el empleo asociado al sector de la construcción y la intermediación financiera.

“Tenemos tipos de interés excelentes, probablemente los mejores de Europa, pero con viviendas más caras que nunca y perfiles de compradores más débiles”, insiste Gulias. “El resultado es que se deniegan más operaciones, no porque los bancos no quieran prestar, sino porque la gente intenta comprar lo que no puede pagar”.

Perspectivas 2026: crecimiento moderado y tensión estructural

De cara al próximo año, los analistas prevén que el mercado inmobiliario español mantendrá un ritmo de crecimiento moderado. No obstante, las tensiones entre precios de vivienda, capacidad de endeudamiento y salarios reales seguirán marcando el rumbo del sector.
“Hasta que los salarios no marquen el límite de lo que puede pagarse, el mercado seguirá tensionado. Tenemos un sistema financiero sólido, pero una brecha creciente entre la capacidad de endeudamiento y los precios reales de la vivienda”, concluye Gulias.