El BCE detecta que la vivienda en España está sobrevalorada más de un 20% como en la crisis de 2008

Nuevas señales de sobrecalentamiento de la vivienda en España. La compra venta de casas ya da síntomas de agotamiento por los elevados precios, que cada vez ponen más difícil el acceso para las familias. Tanto es así, que en el Banco Central Europeo (BCE) detectan que la vivienda en España está sobrevalorada un 20,8% a cierre de 2025 y profundiza en unos niveles que no se veían desde 2008, en plena tormenta financiera tras la caída de Lehman Brothers.

La crisis de la vivienda amenaza con enquistarse, sobre todo por arrastrar un déficit acumulado de 700.000 viviendas en los últimos años, como estiman en el Banco de España. Y el previsible freno en la concesión de hipotecas, tras una guerra de precios por captar clientes, y el endurecimiento de los tipos de interés para atajar la inflación dificultarán el acceso a las familias.

El BCE elabora trimestralmente un índice que mide la desviación de los precios sobre los parámetros que se consideran de equilibrio. Estas estimaciones describen que la vivienda en España registra una sobrevaloración imparable desde 2022, justo tras el parón por la pandemia. Desde entonces, este indicador interno del supervisor ha saltado desde el 0% hasta superar el 20% en el último trimestre de 2025.

Se trata de otra alerta más sobre el elevado precio de la vivienda residencial, que crece por encima de las posibilidades de los ciudadanos. El umbral del 20% de sobreestimación no se superaba desde el tercer trimestre de 2008, en plenas dudas sobre el sistema financiero mundial y que tuvo sus coletazos en España años más tarde. Los datos del BCE fijan como el pico de ‘precios inflados’ el tercer trimestre de 2007, cuando rozaban el 33%. 

En Fráncfort detectan que la sobrevaloración de precios en España es más intensa que en Europa. Este mismo indicador se sitúa en el 9,8% de media en los países que comparten la zona euro. 

Avisos de CaixaBank y Bankinter

Es decir, en España la vivienda residencial está sobrevalorada en un 112% más con respecto al resto de países que comparten la moneda única, como advierten en el supervisor bancario. En Europa, de hecho, se describe una tendencia contraria, con una caída de estos niveles desde principios de 2022, cuando alcanzaba el 13,8%. Este umbral fijó entonces máximos históricos en unos registros muy lejanos de los de España. 

Entre los banqueros no se quiere hablar abiertamente de burbuja inmobiliaria, sobre todo por que el aumento de precios se achaca a la débil oferta. Aunque desde CaixaBank, el primer banco de España con una cuota del 25% en hipotecas, ya alertan en documentos oficiales a la CNMV de “burbujas de activos”. No hace mención expresa, pero en los últimos meses cada vez existen más voces de la amenaza de sobrevaloración en la vivienda, como ponen de manifiesto los datos internos del BCE. 

El FMI pide reducir la burocracia

La crisis de vivienda, de hecho, también ha encendido las alarmas del Fondo Monetario Internacional (FMI) y urge al Gobierno a aumentar la oferta de viviendas con un despliegue de medidas que permita acelerar el desarrollo urbano, simplificar los permisos y reducir la incertidumbre jurídica. 

Para el organismo internacional, además, el persistente aumento de los precios de las casas y los primeros indicios de una flexibilización de los estándares crediticios por la guerra hipotecaria amenazan con provocar vulnerabilidades en el sector bancario. Unas advertencias que a algunos banqueros, como a Bankinter, les recuerda lo ocurrido en 2008. 

“En la anterior crisis pasó eso, que no se estaba cubriendo el riesgo, y luego pasa lo que pasa...”, alertó Gloria Ortiz, consejera delegada de Bankinter, que ha decidido replegarse en España en hipotecas por el alto riesgo y apostar por otros mercados como Portugal e Irlanda, donde considera que los precios son más razonables.